KONUT TESLİMLERİNDE KDV İADESİ NASIL ALINIR?

Bu yazımızda, konunun çok teknik detayları olmakla birlikte, müteahhitler tarafından, gerek kendi arsasına gerekse kat karşılığı sözleşmesi kapsamında başkalarının arsasına inşa edilen konutların tesliminde, KDV iadesinin nasıl alınabileceğinden kısaca bahsedeceğiz.

Bilindiği üzere net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde (Büyükşehir Belediye sınırları içinde bulunan ve yapı ruhsatının alındığı yıl arsa m2 emlak vergisi belediye rayici 1.000 TL üzerinde olanlar hariç. ) KDV oranı %1 olarak uygulanmaktadır.

Konut inşaatı yapan müteahhitler ise, yaptıkları inşaatlar kapsamındaki alımlarında (hazır beton, demir, tuğla vs.), genel olarak %18 KDV yüküne katlanmaktadırlar.

Dolayısıyla, ana faaliyeti yap-sat konut inşası ve satışı olan müteahhit işletmeler üzerinde ciddi bir KDV yükü oluşmaktadır.  

Müteahhitler üzerindeki bu KDV yükünün azaltılmasına ve iadesine yönelik olarak, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2 maddesinde düzenleme yapılmıştır.

Bu maddede, “bir vergilendirme döneminde indirilecek Katma Değer Vergisi toplamı mükellefin vergiye tabi işlemleri dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla olduğu takdirde aradaki fark sonraki döneme devrolunur ve iade edilmez. Şu kadar ki 28 inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu Tarafından vergi nispetleri indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunur. Maliye Bakanlığı bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespit etmeye yetkilidir.”denmektedir. Ayrıca Hazine ve Mali Bakanlığı kendisine kanunla verilen yetkiyi kullanarak, KDV Uygulama Genel Tebliği’nde uygulamanın nasıl olacağına dair düzenlemeler yapmıştır.

Buna göre, net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV iade süreci aşağıdaki gibi olacaktır;

1.Satışa konu konutlar için yapılan alımlar kapsamındaki KDV tutarı (yüklenilen KDV) tespit edilecek,

2.Satışa konu konutlarla ilgili kesilen faturalarda hesaplanan KDV tutarı tespit edilecek,

3.Yukarıdaki şekilde tespit edilen yüklenilen KDV tutarından hesaplanan KDV tutarı düşülecek (1-2),

4.3.maddedeki şekilde hesaplanan ve kalan tutardan ilgili yıl için belirlenen iade sınırı tutarı düşülecek (2021 yılı için 18.900 TL, 2022 yılı için 27.500 TL olarak belirlenmiştir)

5.Eğer devreden KDV tutarı bu hesaplamalardan sonra bulunan tutardan yüksek ise, 4.maddedeki şekilde hesaplanan tutar iade edilecek KDV tutarı olacak,

6.İade, satışın yapıldığı yılda veya takip eden yılın Kasım ayına kadar (Kasım ayı dahil) verilecek KDV beyanında talep edilebilecek,

İadenin alınabilmesi için, öncelikle iadeye konu olacak konutların, fiilen kullanıma hazır halde olması (yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması veya abonelik bağlanacak şekilde oturuma hazır olması) ve tapu devrinin yapılarak satılması gerekmektedir.

Daha inşaat bitmeden, inşaat aşamasında yapılan tapu devirleri nedeniyle, devrin yapıldığı dönemde iade talep edilemeyecek, bu şekilde yapılan tapu devirlerine konu konutların KDV iadesi, fiili teslimin yapıldığı dönemde talep edilebilecektir.

İade tutarı 5.000 TL üzerinde ise nakden ve/vaya mahsuben iade, YMM raporu veya vergi inceleme raporu ile alınabilecektir.